🔰 基本概念

一般的な変動金利住宅ローンには、借り手を保護するための以下のルールが適用されています：

これらのルールがない場合、金利上昇時には即座に返済額が増加しますが、その代わり未払利息が発生するリスクがなく、返済計画がより透明になるという特徴があります。

🏦 5年125%ルールが適用されない主な金融機関

以下の金融機関では、金利変動が直接返済額に反映される商品があります：

ネット銀行系

主要行の採用状況（一覧）

出典：各行の商品概要説明書・全国銀行協会・住宅金融支援機構の公表情報（2024〜2025年）をもとに作成。

🏛️ 審査金利との違い

変動金利は実行金利で返済しますが、銀行の審査は審査金利（メガバンクで3.0〜3.5%、地方銀行で3.5%前後）で行われます。フラット35は例外で実行金利のまま審査します。

つまり「審査に通る額」＝「安全に返せる額」ではありません。審査は額面年収に対して35%程度まで許容しますが、家計を守る基準は手取りベースの広義返済比率25%以内です。

特別なケース - 元金均等返済

銀行の種類に関わらず「元金均等返済」を選択した場合は、構造上5年125%ルールは適用されません。メガバンクや地方銀行でも、元金均等返済では金利上昇分が即座に利息として反映され、毎月の返済額が変動します。

⚖️ ルール有り・無しの比較

5年125%ルール「あり」の場合

5年125%ルール「なし」の場合

🔍 FPとしてのチェックポイント

商品概要説明書での確認項目

• 「返済方法」「金利見直し」の項目をチェック
• 「返済額の見直しは5年ごと」「見直し後の返済額は従前の125%を上限」という文言の有無
• 「金利見直しに伴い、毎回返済額を見直す」「返済額増加に上限は設けない」などの記載

効率的な調べ方

金融機関の公式サイトやPDF内で以下のキーワード検索を行う：

• 「5年ルール」
• 「125%」
• 「返済額の上限」
• 「未払利息」

📋 リスク管理とシミュレーション

⚠️ 注意事項

各金融機関の商品仕様は頻繁に改定されるため、提案前には必ず最新の商品概要説明書で「返済額の見直し」に関する条項を確認してください。同じ銀行でも商品によってルールの適用が異なる場合があります。

🔰 基本概念

MIXローン（ミックスローン）とは、変動金利と固定金利を組み合わせて借り入れる住宅ローンの活用方法です。

🎯 MIXローンの目的

金利変動リスクと返済額の安定性のバランスを取ることが最大の目的です。

• 変動金利部分：低金利のメリットを享受し、総返済額を抑える
• 固定金利部分：金利上昇リスクに備え、返済額の安定性を確保

⚖️ メリット・デメリット

💼 こんな人におすすめ

📊 一般的な組み合わせ比率

🔹 50%：50%（半々）

最もバランスの取れた組み合わせ。リスクと安定性を同程度に確保。

🔹 60%：40%（変動多め）

低金利メリットを重視しつつ、一定の安定性も確保。

🔹 40%：60%（固定多め）

安定性を重視しつつ、変動金利の恩恵も受けたい場合。

🏦 対応している金融機関

多くの金融機関でMIXローンの取り扱いがありますが、対応状況は金融機関により異なります。

💰 諸費用の違い

📝 印紙代

2つのローン契約書が必要なため、印紙代が2倍かかります。

• 例：5,000万円のローンを2本に分割 → 印紙代も2倍

🏦 事務手数料

金融機関により異なりますが、以下のパターンがあります：

• パターン①：2本分の手数料が発生（融資額×2.2%×2本）
• パターン②：合算額に対して手数料を計算（融資額合計×2.2%）
• パターン③：固定額の場合は2倍（例：5.5万円×2本）

🔍 FPとしてのアドバイスポイント

✅ 提案時のチェックリスト

• 顧客のリスク許容度を確認
• 変動・固定の最適な割合をシミュレーション
• 諸費用の具体的な増加額を計算
• 金利上昇時の返済額シミュレーションを実施（変動部分のみ上昇）
• 2本のローンを管理する手間について説明

📈 シミュレーションのポイント

🤔 よくある質問

Q1. 途中で割合を変更できますか？

A：基本的にはできません。ただし、繰り上げ返済でどちらかのローンを優先的に返済することで、実質的な割合を調整することは可能です。

Q2. 変動部分だけ繰り上げ返済できますか？

A：可能です。リスクの高い変動金利部分を優先的に返済する戦略がよく取られます。

Q3. 2つの金利タイプで返済期間を変えられますか？

A：金融機関により異なりますが、同一期間を求められることが多いです。詳細は各金融機関に確認してください。

⚠️ 最終確認事項

🎯 このアプリでできること

このシミュレーターは、変動金利と固定金利の住宅ローンを比較し、あなたに最適な選択をサポートする専門ツールです。

🚀 基本的な使い方（3ステップ）

Step 1：シナリオを選ぶ（推奨）

画面上部のプリセットボタンから想定に近いシナリオを選ぶと、変動金利の推移と固定金利がまとめて設定されます：

• 😊 楽観シナリオ：景気減速・物価沈静化で金利上昇が限定的（変動 1.0→1.5%／固定 3.0%）
• 📊 標準シナリオ：最も起こりやすい想定（変動 1.0→2.25%／固定 3.14%）※初期表示
• 🛡️ 慎重シナリオ：賃金・物価が強く追加利上げが進む（変動 1.0→3.5%／固定 3.5%）

※プリセット選択後、各入力欄を自由に微調整できます。数値は2026年7月時点の金利相場を目安にしています。

Step 2：条件を入力・調整する

借入金額・返済期間などを、あなたの状況に合わせて入力します（年収・住宅ローン控除・MIX・切替は任意）。各項目は次の「入力項目の詳細」を参照してください。

Step 3：シミュレーション実行

「🔍 シミュレーション実行」ボタンを押すと、以下が表示されます：

• おすすめプラン（最も総返済額が少ないプラン）と差額
• プランごとの月々返済額・総利息・総返済額のカード
• 月々返済額の推移／総返済額の比較グラフ
• 全期間の返済スケジュール明細（CSV出力可）

📊 入力項目の詳細

🏠 基本情報

• 借入金額（万円）：住宅ローンの借入総額（物件価格から頭金を引いた額が目安。初期値3,500万円）
• 返済期間（年）：完済までの年数（一般的に25〜35年、最長50年。初期値35年）
• 年収（万円・任意）：税込（額面）年収。入力すると手取りを自動概算し、各プランに広義返済比率を自動表示します

※返済方式は元利均等返済（毎月の返済額が一定）で計算します。

🏛️ 住宅ローン控除の設定（任意）

年末のローン残高 ×0.7%を、毎年の所得税・住民税から控除する制度です。条件を選ぶと、各プランに控除見込み額と「実質負担額」を表示します。

• 入居開始月：控除制度の判定年と控除初年に使用します（借入実行月とは別に入力）
• 住宅区分：認定住宅／ZEH水準／省エネ基準／その他、新築・買取再販・既存（中古）の別を選択（借入限度額が変わります）
• 子育て・若者夫婦世帯：該当する場合、新築の借入限度額が拡大します
• 所得税額・住民税からの控除上限額：控除の上限に使用。住民税欄は年間住民税額ではなく、課税所得等×5%（最大9.75万円）です
• 補助金・住宅取得資金贈与：入力額を取得対価から差し引きます
• ペアローン：各人の取得持分・所得税・住民税を入力し、各人別に計算して合算します

※控除期間は認定・ZEH・省エネ基準住宅（新築・買取再販・既存）13年、その他は原則10年。実際の適用可否・限度額は年度の税制や個別事情で異なります。

📈 変動金利の設定

変動金利は最大5つの期間に分けて金利を直接指定します（将来の金利上昇を自分で描くイメージ）。各欄の「○年目〜」も変更できます。

• 初期金利（1年目〜）：借入開始時の金利
• 第2期〜第5期金利：「○年目〜」から適用する金利を順に設定（初期値は2／3／5／10年目〜）

🔒 固定金利の設定

• 固定金利（%）：全期間固定型（フラット35など）の金利。借入から完済まで一定で計算します（初期値3.14%）

🔀 MIXローン（オプション）

借入額の一部を変動、残りを固定で借りる方法です。「🔀 MIXローン…をシミュレーションする」にチェックすると設定欄が開きます。

• 変動金利の割合（%）：残りが自動的に固定金利の割合になります。「変動30:固定70」などのボタンでも設定できます
• 変動部分は上記の変動金利（5年125%ルール有り）、固定部分は上記の固定金利で計算し、合算して表示します

※詳しくはMIXローン欄の「❓ MIXローンとは？」をご覧ください。金融機関により取扱いや比率の制限があります。

🔁 途中で固定金利へ切替（オプション）

「最初は変動で低金利、上昇リスクが高まったら固定へ」という戦略を試算できます。「🔁 返済途中で固定金利へ切替する」にチェックして設定します。

1. 切替する年（○年目〜）：固定に切り替えるタイミング（例：6年目〜）
2. 切替後の固定金利（%）：切替時に適用する固定金利
3. 切替（借換）諸費用（万円・任意）：残高に上乗せする概算費用
4. 残高を手入力で上書き（万円・任意）：空欄ならシミュレーションの残高を自動使用

※「変動(125%ルール有)→固定」「変動(ルール無)→固定」の2通りを計算します。諸費用を元金に上乗せした概算です。

📉 グラフの見方

シミュレーション実行後、2種類のグラフが表示されます：

1️⃣ 月々返済額の推移

• 「変動（125%ルール有）」「変動（ルール無）」「固定金利」の返済額を折れ線で比較
• MIX・切替を有効にすると、それぞれの線も追加表示されます
• 125%ルールで未払利息が発生した年はマーカーで強調されます

2️⃣ 総返済額の比較

• 各プランの総返済額を「元金＋諸費用」と「利息」に分けた積み上げ棒グラフで表示
• どのプランが、どれだけ利息を多く払うかが一目で分かります

📋 結果の見方

🏆 おすすめ（差額）ボックス

結果の先頭に、総返済額が最も少ないプランと、比較対象との差額が表示されます。色（緑＝変動有利／オレンジ＝固定有利 など）で、おすすめがひと目で分かります。

🗂️ プラン別カード

各プランの「初回月々返済額・総利息額・総返済額」をカードで表示します。条件に応じて次の情報も加わります：

• 変動（5年125%ルール有り）：未払利息・最終一括支払額（発生時のみ）
• 変動（ルール無し）／固定：固定は変動(125%有)との差額も表示
• MIX・切替：有効にするとカードを追加表示
• 📊 広義返済比率：年収を入力すると初回返済額ベースで表示
• 🏛️ 住宅ローン控除：控除を設定すると控除見込み額・実質負担額を表示

🔍 3シナリオ一括比較

「3シナリオを横並びで比較する」ボタンを押すと、同じ借入条件のまま楽観・標準・慎重の結果を一覧で確認できます。最良・標準・最悪のケースをまとめて把握できます。

📄 返済スケジュール明細（CSV出力）

プランごとに、回数・年月・金利・返済額・元金・利息・未払利息・残高を一覧表示します。各表の「📥 CSV出力」でExcel等に書き出せます。金利変更・未払利息・切替の行は色付きで強調されます。

🖨️ 提案書として印刷する

結果はそのまま提案書として印刷できます（入力欄やボタンは印刷されず、表紙・条件・おすすめ・結果・グラフ・明細がきれいに整います）。

• お客様名・担当者名（任意）：入力すると印刷時の提案書ヘッダーに反映されます（作成日は自動）
• 「🖨️ 提案書を印刷」：クリックで印刷（ブラウザの Ctrl+P でも可）
• 返済明細表を付録に含める：チェックを外すと、要点のみのコンパクトな提案書になります

※印刷時は、ブラウザの印刷設定で用紙A4・「背景のグラフィック」をオンにすると色がきれいに出ます。

❓ よくある質問

Q1. 未払利息・最終一括支払額とは？

A：5年125%ルールがある場合、返済額の上限により、その期に支払いきれなかった利息が未払利息として残高に繰り越されます。残ったぶんは最終回で一括精算されることがあり、将来の負担が増える要因になります。

Q2. 「ルール有り」と「ルール無し」はどう違う？

A：ルール有りは返済額の急増を抑えますが未払利息が出る可能性があります。ルール無しは金利変動が返済額にすぐ反映される代わりに未払利息は発生しません。お借入先の商品特性に合わせて見比べてください。

Q3. MIXローンとは？

A：変動と固定を組み合わせて借りる方法です。変動の低金利と固定の安心の両取りを狙えます。詳しくは「❓ MIXローンとは？」をご覧ください。

Q4. グラフや結果が表示されない

A：「🔍 シミュレーション実行」を押してください。借入金額・返済期間が未入力だと計算できません。

⚠️ 注意事項

🎓 監修

ファイナンシャルプランナー くりちゃん
住宅ローン相談、ライフプランニング、資産運用などの総合的なファイナンシャルプランニングサービスを提供しています。